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不動產百科
不動產專有名詞
名詞 解釋
不動產 指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。
成屋 指領有使用執照、或於實施建築管理前建造完成之建築物。
預售屋 指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。
經紀業 指依經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。
仲介業務 指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。
代銷業務 指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。
經紀人員 指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助 經紀人執行仲介或代銷業務。
加盟經營者 經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。
差價 係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。
專任委託銷售 指委託標的物於委託期間，受託經紀業有專屬企劃銷售之權利。
要約 指要約人以締結契約為目的而為之意思表示。
承諾 受領要約之相對人，以與要約人訂立契約為目的，所為同意之意思表示。
定型化契約 指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。
一般條款 定型化契約中或無固定形式、不限於記載於契約中之條款。
非一般條款 指經契約當事人個別磋商而合意之契約條款。
審閱期間 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，供消費者審閱全部條款內容之合理期間。
地上權 在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。
地役權 以他人土地供自己土地便宜之用之權。
抵押權 對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。
最高限額抵押權 對於由繼續的法律關係將來可發生之債權，預定一最高限度額，而以抵押物擔保之一種特殊抵押權。乃為將來債權擔保之一種抵押權。
公有土地 依土地法之規定，為國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地。
土地改良物 分為建築改良物及農作改良二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物之其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。
都市土地 指依法發布都市計畫範圍內之土地。
非都市土地 指都市土地以外之土地。
農業用地 指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供左列使用者︰
  • 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
  • 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
  • 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。
工業用地 指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地。
礦業用地 指供礦業實際使用地面之土地。
自用住宅用地 指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
空地 指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣 (市) 政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。
農業 指利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業。
農產品 指農業所生產之物。
農民 指直接從事農業生產之自然人。
家庭農場 指以共同生活戶為單位，從事農業經營之農場。
休閒農業 指利用田園景觀、自然生態及環境資源，結合農林漁牧生產、農業經營活動、農村文化及農家生活，提供國民休閒，增進國民對農業及農村之體驗為目的之農業經營。
休閒農場 指經營休閒農業之場地。
農民團體 指農民依農會法、漁會法、農業合作社法、農田水利會組織通則所組織之農會、漁會、農業合作社及農田水利會。農業企業機構：指從事農業生產或農業試驗研究之公司。
農業試驗研究機構 指從事農業試驗研究之機關、學校及農業財團法人。
耕地 指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
農業使用 指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。
農產專業區 指按農產別規定經營種類所設立，並建立產、製、儲、銷體系之地區。
農業用地租賃 指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者。
委託代耕 指自行經營之家庭農場，僅將其農場生產過程之部分或全部作業，委託他人代為實施者。
農業產銷班 指土地相毗連或經營相同產業之農民，自願結合共同從事農業經營之組織。
農產運銷 指農產品之集貨、選別、分級、包裝、儲存、冷凍 (藏) 、加工處理、檢驗、運輸及交易等各項作業。
農業推廣 指利用農業資源，應用傳播、人力資源發展或行政服務等方式，提供農民終身教育機會，協助利用當地資源，發展地方產業之業務。
山坡地 係指國有林事業區、試驗用林地及保安林地以外，經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要，就合於左列情形之一者劃定範圍，報請行政院核定公告之公、私有土地：
  • 標高在一百公尺以上者。
  • 標高未滿一百公尺，而其平均坡度在百分之五以上者。
集水區 係指溪流一定地點以上天然排水所匯集地區。
特定水土保持區 係指經中央或直轄市主管機關劃定亟需加強實施水土保持之處理與維護之地區。
水庫集水區 係指水庫大壩 (含離槽水庫引水口) 全流域稜線以內所涵蓋之地區。
保護帶 係指特定水土保持區內應依法定林木造林或維持自然林木或植生覆蓋而不宜農耕之土地。
保安林 係指森林法所稱之保安林。
公寓大廈 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。
區分所有 指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
專有部分 指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
共用部分 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
約定專用部分 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
約定共用部分 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
區分所有權人會議 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
管理委員會 指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。
管理負責人 指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。
住戶 指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。
管理服務人 指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務者。
規約 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
建築物 為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。
供公眾使用之建築物 為供公眾工作、營業、居住、遊覽、娛樂及其他供公眾使用之建築物。
公有建築物 為政府機關、公營事業機構、自治團體及具有紀念性之建築物。
雜項工作物 為營業爐具、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。
建築物之主要構造 為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
建造 係指下列之行為：
  • 新建。
  • 增建。
  • 改建。
  • 修建建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。
新建 為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。
增建 於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。
改建 將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。
建築物設備 為敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備。
建築基地 為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
建築物之起造人 為建造該建築物之申請人。
法、金、銀拍屋服務
何謂法拍?

法拍屋是由於債務糾紛，債權人取得『執行名義』後，由法院查封債務人的不動產抵押物，進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。 一般的會成為「法拍屋」，其主要原因是該不動產所有權人欠債，而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定，鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時，即為第一次拍賣最低價額，如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受，依強制執行法第九十二條（第一次減價拍賣未能拍定時之處置）執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。 經過幾次流標後，不動產價格通常就會比市價低很多，但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題，故，投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作，不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。

何謂金拍屋?

由政府核可，委託台灣金融資產服務股份有限公司所執行房屋拍賣作業，拍賣方式為投標日前彌封投標。儘管「金拍屋」業者對外宣稱其定價較法拍屋低個一、二成，但從其目前公告的拍賣物件來看，有些物件的價格與市價差不多、甚至比市價高，所以民眾在進場投標前一定要做好訪價與比價的動作，目前平均拍次都還要三點多拍才能成交，既然「金拍屋」是採法院拍賣之程序與模式，購屋人不妨等每次流標再打八折後再進場撿便宜，三拍後再出手恐怕才是最明智的舉措。 至於買到有瑕疵的法拍屋及金拍屋，因法院與代拍之金服公司之角色，僅在依強制執行法代為執行拍賣程序而已，無法責其負關於物之瑕疵擔保責任。因此如買到海砂屋、輻射屋或水管灌滿水屋、有如廢墟的「透天」厝，拍定人仍無法主張解除契約﹙撒銷拍定﹚；但拍定人如能掌握惡意砍壞者，仍應向法院訴告行為人負損害賠責任或追訴毀損之刑責。

何謂銀拍屋?

銀行就抵押的不動產經向法院聲請拍賣，無人應買，由銀行自行承受後，產權屬債權銀行所有，再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋，故取名為銀拍屋，底價由銀行參考不動產實際交易情形自訂，較有彈性，拍賣方式為公開競標喊價，由於銀行是拍賣房屋的所有權人，如要事前看屋比較不會有技術上的困難。 銀拍屋通常是銀行「保證點交」的物件，但若原先屋裡有被佔用情形，銀行會付出一些「搬家費」或是積欠的水電費、大樓管理費等費用，這些支出，有些銀行會自行吸收，有些會加在底價裡。有些銀行為了促銷房屋，底價真的十分低廉，所以民眾事前的比較功夫一定不可省。尤其，不妨請教專業房屋仲介人員。若你不察行情，買到的銀拍屋與市價差距不大，甚至超出行情，就很冤枉了。

類型 房價高低 房屋條件優劣 可否看屋 繳款方式 市場複雜程度 建議與注意事項
法拍屋 一般成交價為市價5~6成 點交、不點交差異大 視個案 7天內繳清 有所謂的海蟑螂使得市場頗為複雜 風險高、特別是不點交物件
金拍屋 一拍定價較法拍屋低1~2成，實際成交價待觀察 不一定有點交 可參觀室內外(空屋) 7天內繳清或貸款 全新市場、還未受外力干擾 建議一、二拍時先不要貿然進場、三拍後再下手
銀拍屋 一般成交價約市價6~7成 區位、屋況可能較差 可 10天內給付70%款項 公開喊價，資訊及市場透明度最高 不要被低總價及現場氣氛影響出價，更要考慮未來轉手性
房屋產險資訊站
房貸火險篇
Q1.為什麼我跟銀行貸款，一定要保住宅火險與基本地震險？

抵押銀行為了要保障他的抵押權，故要求借款人投保住宅火險，而地震險是民國91年921地震後，投保住宅火險的民眾一定要同時投保基本地震險。

Q2.我一定要向抵押銀行指定的產險公司投保住宅火險與地震險嗎？

沒有此硬性規定，你可以按自己的意思找產險公司投保。

Q3.我的房子內的家電與家具價值很高，這張住宅火險有保障到我的這些動產嗎？

一般住宅火險有內含動產的保障，但最高只提供50萬元的賠償金額。若保險金額不夠，保戶可以到市面上投保專門針對住宅動產而設計的保單。

Q4.台灣地震頻繁，銀行規定投保的住宅火險中附加的地震險，保障內容是什麼？

承保之住宅建築物，因下列危險事故發生承保損失時，保險公司按保險契約之約定負賠償責任：

  • 地震震動。
  • 地震引起之火災、爆炸。
  • 地震引起之山崩、地層下陷、滑動、開裂、決口。
  • 地震引起之海嘯、海潮高漲、洪水。

但以上之毀損必需是全損，才會啟動理賠基制。

Q5.火災保險的保障範圍是哪些？

承保之住宅建築物及其內之動產遭受以下事故發生損失之損失：

  • 火災
  • 閃電雷擊
  • 爆炸
  • 航空器墜落
  • 機動車輛碰撞
  • 意外事故所致之煙燻
家具、電器篇篇
Q1.家裡小孩不小心把電視機螢幕打破，銀行的一般住宅火險保單可以賠償這樣的損失嗎？

銀行的一般住宅火險單不承保此類風險！市面上有這樣的保單符合您的需求。

Q2.家裡漏水導致家具損壞，銀行的住宅火險保單有賠償嗎？

銀行的一般住宅火險單不承保此類風險！市面上有這樣的保單符合您的需求，您可以詢問產險公司。

Q3.家中家具、電器被小偷光顧，銀行的住宅火險保單有賠償嗎？

銀行的一般住宅火險單不承保此類風險！市面上有這樣的保單符合您的需求。

Q4.我平常在用的手機放在公司，不小心被水淋濕而受損，有這樣的保單可以賠償嗎？

市面上有這樣的保單符合您的需求，您可以詢問產險公司。

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